위 법이 임차인의 권익보호를 위하여 제정되었다고 하지만 모든 상가 건물의 임차인을 보호하는 것이 아님을 우선 주의하여야 할 것입니다.
위 법의 적용을 받기 위해서는 지역별로 정해진 임대차보증금액 범위 내에 있어야 합니다. 구체적으로 살펴보면 ① 서울특별시에서는 보증금액이 2억 4천만원, ② 과밀억제권역(인천, 의정부, 구리, 하남, 남양주 일부, 고양, 과천, 성남, 안양, 부천, 광명, 수원, 의왕, 군포, 시흥)에서는 보증금액이 1억 9천만원, ③ 광역시에서는 보증금액이 1억 5천만원, ④ 그 밖의 지역에서는 보증금액이 1억 4천만원이하인 경우에만 적용됩니다.
보증금액을 산정할 경우에 보증금액 외에 월차임이 있는 경우에는 월차임에 100을 곱한 금액을 보증금액에 합산하도록 되어 있습니다.
지난 호에서 “주택” 임차인의 경우에, 임대차보증금을 보호받기 위해서는 ‘임차 주택의 인도 및 주민등록을 하고, 임대차계약서 상에 확정일자를 받게 되면 후순위 채권자보다 우선한다’고 하였습니다.
이와 마찬가지로 “상가” 임차인의 경우에, 임대차보증금을 보호받기 위해서는 ‘상가 건물에 입점하고 사업자등록을 받으며, 임대차계약서 상에 확정일자를 받게 되면 후순위 채권자보다 우선’하게 됩니다.
확정일자는 임대차계약서 원본, 사업자 등록증 원본, 신분증 등 필요한 서류를 지참하여 사업장 관할 세무서에서 확인도장을 받으면 됩니다.
위 법 시행 이전에는 임차인이 임대차 계약당시 임대차기간을 보장해 주겠다는 임대인의 말만 믿고 막대한 인테리어 비용을 투입하였으나, 막상 재계약을 할 시점에 악덕(?) 건물주들은 월차임을 더 받아 내기 위한 속셈으로 재계약을 거절하여, 임차인은 울며 겨자 먹기 식으로 임대인의 요구를 들어 줄 수밖에 없었습니다.
그러나 위 법의 시행으로 인하여 임차인이 차임을 연체하거나 임차인으로서 의무를 위배하지 않는 한 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 임대차 계약기간 연장을 요청할 수 있을 뿐만 아니라 임차료 인상 한도가 연 12%로 제한되었습니다.
임차인이 임대차계약을 체결할 경우에는 주택 또는 상가의 등기부등본상 소유자와 임대차계약서 상의 임대인이 동일하여야 합니다. 임대인이라고 자칭하는 사람 또는 소개해주는 사람들의 말만 믿어서는 낭패를 볼 여지가 있으므로 임대차계약 당시 반드시 해당 부동산의 등기부등본을 발급 받아서 확인을 하여야 합니다.